De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Un nouveau dispositif fiscal vient d’être mis en place, à la suite de la promulgation de la loi de finances pour 2026. Après l’achat d’un logement destiné à la location non meublée, vous pouvez déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien immobilier en question. Service Public vous présente les conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif.
Vous pouvez bénéficier de ce dispositif si vous achetez un appartement dans le but de le proposer à la location. Le logement doit respecter différents critères, parmi lesquels :
- être situé dans un immeuble collectif ;
- être neuf (le logement peut être ancien à condition que vous investissiez au moins 30 % du prix du bien immobilier en travaux d’amélioration notamment énergétique) ;
- être loué en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans (la location dans votre cercle familial proche est interdite) ;
- être non meublé.
Vous devez par ailleurs respecter un plafond de loyer, fixé selon la catégorie du bien immobilier (logement intermédiaire, social ou très social).
La mise en location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou la date de votre acquisition du bien immobilier si elle est postérieure à la date d’achèvement).
À savoir
Vous pouvez bénéficier de ce dispositif fiscal pour tout logement respectant les différents critères et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. S’il s’agit d’une construction, c’est la date du permis de construire qui est retenue.
Quel est le fonctionnement du nouveau dispositif fiscal ?
Le nouveau dispositif fiscal, qui est présent dans la loi de finances pour 2026, vous permet de déduire de vos revenus locatifs (les loyers que vous percevez et qui sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers) :
- une partie du prix d’achat du bien immobilier ;
- l’intégralité des charges liées à la location (coût des travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière).
Avec ce mécanisme :
- vous pouvez déduire chaque année jusqu’à 12 000 € de vos revenus locatifs (ce plafond s’applique si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social) ;
- si le montant des charges liées à la location (coût des travaux, etc.) excède vos revenus locatifs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de ce déficit foncier sur vos autres revenus (salaire, pension de retraite, etc.).
Exemple :
Vous achetez un appartement à 180 000 €, avec un apport personnel de 30 000 € et un emprunt de 150 000 €. Après 10 ans de détention de ce logement, dans le cadre de ce dispositif fiscal, vous pouvez :
- avoir payé jusqu’à 0 € d’impôt sur vos revenus locatifs ;
- avoir bénéficié de 16 000 € déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.
Ce dispositif fiscal est ouvert à tout le monde, sans condition de ressources.
Il peut être mis en œuvre lors de votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition du bien immobilier ; pour cela, vous devez joindre votre engagement de location. La mise en œuvre du dispositif est alors irrévocable pour le bien concerné.
En cas de manquement à vos obligations (non-respect du montant des loyers, vente anticipée du logement, etc.), l’avantage fiscal est remis en cause. Les déductions accordées sont alors réintégrées dans vos revenus fonciers.